Change Management
大阪で賃貸管理会社の変更を検討中のオーナー様必見
管理会社を乗り換えて“空室ゼロ経営”へ
管理会社変更が
必要な5つのサイン
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01
空室が3か月以上続く
広告写真・募集条件・仲介ネットワークの見直しが必須です。
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02
家賃入金・報告が遅延
毎月のキャッシュフロー管理に支障が生じ、与信にも影響。
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03
入居者からのクレーム増加
修繕遅延は退去理由の上位。口コミ悪化で次の入居が決まりません。
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04
修繕費見積もりが不透明
マージン過多で年間収支が悪化。相見積を嫌がる業者は要注意。
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05
改善提案がない
市場データに基づかない“現状維持”に終始している場合、競合物件に埋もれます。
管理会社を変更する
メリットとデメリット
管理会社を変更するメリット
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空室率の劇的改善
最新マーケットデータ＋独自仲介網で平均成約期間14日短縮。
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ランニングコスト最適化
建物や設備にきちんと定められた点検と保守メンテナンスを実施。
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対応品質の向上
24時間365日、平日はもちろん夜間・休日でも電話での受付を可能。
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付加価値提案力
Wi‑Fi無料・スマートロック・家具家電付きプランが若年層需要を囲い込み。
管理会社を変更するデメリットと
当社のリスク最小化策
| 想定リスク | 解説 | 当社フォロー |
|---|---|---|
| 解約違約金 | 旧管理会社の契約内容によっては数万円〜数十万円 | 宅建士が条項を精査し、減額交渉を代行 |
| データ欠損 | 入居者台帳・緊急連絡先の不備 | クラウド移行と電話確認で100%補完 |
| 一時的な空白期間 | 緊急連絡先不在など | 切替当日0:00から当社コールセンターが即応 |
費用・違約金・リスクを
最小化する3つのコツ
解約予告期間の精査と切替タイミングの最適化
現行の管理会社との契約書にある「解約予告期間」を正確に把握することが、二重払いを防ぐ最大のコツです。一般的には3ヶ月前予告が多いですが、更新月や保証会社の契約期間と連動させることで、解約違約金を回避できる場合があります。当社では宅建士がオーナー様に代わって契約書を隅々までリーガルチェックし、最も支出が少ない「最短・最安」の切替スケジュールを逆算してご提案いたします。無駄な支払いを極限まで削り、スムーズな移行を支援します。
中途解約条項の妥当性確認と専門家による交渉代行
もし旧管理会社から法外な違約金や清算金を請求されても、慌てて支払う必要はありません。賃貸住宅管理業法や国交省の標準約款に照らし合わせ、その請求が「合理的範囲」を超えていないか厳格に審査します。これまでの管理不備（報告の遅れや空室放置など）を事実関係として整理し、それを正当な交渉材料として活用。当社はこれまでの豊富な交渉ノウハウにより、平均して違約金コストを約4割以上圧縮することに成功しており、オーナー様の経済的負担を最小化します。
入居者様への「新旧連名通知」による混乱の未然防止
管理会社変更で最も多いリスクが入居者の不信感や家賃の振込ミスです。これを防ぐには、旧管理会社の協力も仰いだ「連名での通知」が理想的です。LCマネジメントでは、通知文の作成から配布、現地掲示、必要に応じた戸別訪問までをトータルサポート。新しい振込先や緊急連絡先をFAQ形式で分かりやすく伝え、入居者様に「より安心な管理体制に変わる」というポジティブな印象を持ってもらうことでトラブルを封じ込め、切替初月からの安定入金を担保いたします。
管理会社の“変更”で
収益は劇的に変わります
「管理料の安さ」だけで選んでいませんか？真の収益改善は運用体制の質にあります。
稼働率を最大化するリーシング戦略
貴社の収益を最大化するための第一歩は、空室期間の短縮です。LCマネジメントでは、大阪市内を中心に展開する自社店舗に加え、関西全域に広がる2,500社以上の仲介ネットワークをフル活用します。物件の魅力を引き出すプロ仕様の写真撮影と、最新のマーケットデータに基づいた適正な募集条件の再構築を行うことで、他社では半年埋まらなかった物件を数週間で満室へと導きます。1ヶ月の早期成約が年間収益を数％押し上げます。
中間マージンを排除した適正な修繕管理
多くの管理会社が修繕費に多額の中間マージンを上乗せしていますが、当社では協力業者との直接連携と徹底した原価公開方式を採用しています。不要なマージンを削ることで、オーナー様の手残りを増やすだけでなく、浮いた予算を空室対策の設備投資に回すことが可能になります。また、突発的な高額修理を防ぐ「予防保全」の観点から建物を的確に診断し、長期的なランニングコストの最小化を実現、健全なキャッシュフローを維持いたします。
ターゲット層に響く設備投資と付加価値
近隣物件との不毛な「価格競争」から脱却するために、入居者が本当に求めている付加価値を戦略的に提案します。無料Wi-Fiやスマートロック、宅配ボックスの導入など、現在の賃貸市場で必須とされる設備をピンポイントで導入。物件の資産価値を維持しつつ、更新時の賃料下落を食い止め、むしろ条件アップを狙える強い物件へと再生させます。これにより長期入居を促し退去率を大幅に低下させ、安定した不動産経営の基盤を構築します。
管理会社を変更した成功事例
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Case.01
築30年1Kの空室（6か月）
1週間で申込み所在地 北区／1K20㎡／築30年 課題 写真が暗い・賃料割高 施策 アクセントクロス・賃料調整 結果 北区／1K20㎡／築30年 -
Case.02
対応品質不満
退去率25％→8％所在地 中央区／2DK45㎡ 課題 夜間トラブル放置 施策 24hコールセンター 結果 口コミ★2.4→★4.3 -
Case.03
入居期間の短期化
高齢者歓迎で長期安定稼働所在地 西成区1LDK12戸 課題 築古ゆえ若年層の反応薄 施策 バリアフリー改修 結果 平均入居期間3.1年→5.4年
乗り換えで“起こりがち”な
失敗と回避策
円満な引継ぎとスムーズな運営開始のために、先回りのリスク管理を。
周知不足により旧管理会社の口座へ振り込まれ、督促や回収の手間が発生。最悪の場合、入居者が二重払いを拒否し未収金となるリスク。
変更1ヶ月前から書面通知と掲示板での周知を徹底。さらに切替月には、当社スタッフが入居者様一人ひとりへお電話にて再確認を行います。旧口座への誤振込が発生した場合の返金フローも旧管理会社と事前に確定させておき、オーナー様が督促の手間を負うことは一切ありません。変更月は毎日の入金状況をリアルタイムで確認し、未入金者には即日アプローチすることで、家賃未回収リスクを完全に排除し、スムーズな入金管理の承継を実現します。
解約時の感情的な対立により、入居者台帳や鍵、修繕履歴などの重要データの引継ぎが滞り、管理の空白期間が生じてしまうリスク。
契約解除時のもつれに対し、当社は宅建士が法律に基づき冷静かつ毅然と対応します。万が一、旧会社が情報提供を拒んだ場合でも、当社にて全戸への現地調査・アンケートを実施し、家族構成や保証人の情報をゼロから正確に再構築。同時に最新の鍵管理システムを導入することで、セキュリティの空白期間を作らず、むしろ変更前よりも強固な管理体制へと即座にアップデートすることを約束します。オーナー様をトラブルの最前線に立たせることはありません。
管理会社変更に伴い既存の保証契約が自動解除されることを知らず、滞納リスクが完全に裸（無担保）の状態になってしまうリスク。
当社は事前に各保証会社と調整し「管理者変更届」による承継手続きを優先。承継ができないプランの場合は、入居者に金銭的負担をかけずに当社提携の保証会社へ無審査・無手数料で移行できるよう特別なスキームを組んでいます。これにより、管理引継ぎ当日から万全の滞納保証を継続させ、オーナー様の大切な収益を一日たりとも危険にさらさない運用体制を確立します。保証内容のリーガルチェックも並行して行い、より強固な債権保全を目指します。
旧管理会社時代から放置されていた漏水や騒音トラブルが引継ぎ漏れし、新会社への不信感として入居者の怒りが爆発するリスク。
引継ぎ時に「未処理タスクリスト」を徹底的に作成し、旧会社が放置していた案件をすべて可視化。切替初週に当社スタッフが現地確認を行い、未解決案件を最優先で処理します。入居者様にとって「管理会社が変わってすぐ直してくれた」という成功体験を作ることが、その後の円滑な運営に直結します。放置案件を隠さず受け入れ、スピード感を持って解決することで、クレームを「信頼関係の強化」へと転換させ、結果として長期入居・退去防止に繋げるのが当社の手法です。
管理会社変更の
手順とスケジュール
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STEP01
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現行契約チェック
管理委託契約書の解約条項・違約金・更新月・保証会社契約期間などを細部まで洗い出し、必要に応じて弁護士や宅建士に確認。リスクを数値化した上で改善シナリオを組み立てる準備段階です。
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STEP02
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新会社選定
候補の管理会社3〜5社と面談し、管理料水準・入居付け実績・対応スピード・レポート形式を比較表で可視化。オンライン面談も活用し、物件特性との相性を総合評価して1社に絞り込みます。
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STEP03
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解約通知
旧管理会社へ内容証明郵便＋メールで正式に解約意思を通知。解約日や鍵返却、未処理クレームの帰属先を明記し、受領確認を取得してエビデンス化。トラブル防止の核心工程です。
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STEP04
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書類受領
入居者台帳・賃貸契約書控・保証会社契約・鍵管理表・修繕履歴を漏れなく受領。クラウド共有で一覧化し、不足データは入居者や保証会社へ電話確認。情報ロスをゼロにします。
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STEP05
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入居者告知
名義変更通知書と新緊急連絡先カードを全戸に配布し、ポスト掲示も併用。FAQ付きで問い合わせを抑制し、LINE公式アカウントでチャット受付を案内。安心感を醸成します。
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STEP06
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切替日
切替日の0:00を境にコールセンター番号を新体制へリダイレクト、旧番号は1か月転送。共有部掲示、ポータルサイト権限移行も同時進行で実施します。
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STEP07
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アフター確認
賃料振込状況・修繕受付履歴・入居者からの評価をレポート化しオーナーへ提出。未解決事項をチェックリストで潰し込み、正式にプロジェクト完了報告を行います。
オーナー様のお悩み
をお聞かせください
皆様のニーズに合わせたプランをご用意しています。
メールでのご相談！
不動産オーナ様専用お問い合わせはこちら【営業時間】10:00〜18:00(定休日: 年末年始)
管理会社変更時の
注意点とリスク回避策
違約金交渉術
市場相場を大幅に上回る違約金条項が設定されていても、賃貸住宅管理業法や国交省標準約款を根拠に「合理的範囲」を提示し、金額の妥当性をデータで示しながら交渉すれば大幅減額が可能です。
当社は条項リーガルチェック、判例引用、賃料残期間シミュレーションを組み合わせた提案書を作成し、平均42%のコスト圧縮を実現しています。
保証会社の切替
保証委託契約は与信担保の要となるため単純な解約・再契約では未収金リスクが残ります。
当社は旧契約を退去まで維持しつつ新保証会社と並行審査を行う二段階移行を採用。
入居者の同意取得や委託料重複期間の短縮、与信データ移行をワンストップで実行し、トラブルゼロで切替を完了させます。
原状回復ルール
退去立会い時の費用負担トラブルは訴訟やSNS拡散の火種になります。
当社は国交省ガイドラインに加え大阪府住宅紛争審査会基準を物件別にマニュアル化。
経年劣化係数一覧と負担区分表を入居時に提示し、退去時はAI画像判定アプリで補修範囲を可視化。
透明性の高い見積を提示し紛争を未然に防ぎます。
管理会社を変更された
オーナー様の声
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M様（北区/ワンルーム）
退去が続いて眠れない日々が嘘のよう
北区でワンルーム8室を運用していたM様は、半年連続空室で返済が逼迫し不眠状態でした。当社へ切替後、プロ撮影・賃料最適化・Wi‑Fi無料化を実施し内見数が3倍に増加。わずか2か月で満室化を達成し、家賃は毎月5日に自動入金。精神的負担が解消され家族との時間も回復、新規物件取得計画まで再始動できたと笑顔で語ります
北区で8室を所有するM様は、切替後2か月で満室化。「家賃入金日が毎月5日に固定され精神的ゆとりが戻った」と語ります。 -
K様（東淀川区/2DK）
修繕費が見える化されて安心
東淀川区で築25年・2DK中心のファミリー物件を複数所有するK様は、旧管理会社の根拠不明な高額見積に不満を抱いていました。
当社切替後、3社相見積＋原価公開方式を導入し年間40万円を削減、利回りは1.5ポイント向上。24時間コールセンターがクレームを即時処理し深夜対応の負担もゼロ。入居者満足度が向上し退去率も低下し、『管理を任せる安心感がまったく違う』と高く評価しています。
補助金・助成制度で
費用を抑える方法
賃貸物件の改修や付加価値向上には多額の投資が必要ですが、
大阪府・市町村には長期空室や築古物件の再生を後押しする多彩な補助金があります。
代表的なものは以下の3制度です。
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大阪市 空き家活用促進事業補助金
長期空室や空き家をリノベーションし居住用やシェアハウスに転用する場合、工事費の1/2（最大100万円）を補助。申請は着工前必須で、事前相談と図面・見積書の提出が必要です。
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バリアフリー改修助成
高齢者・障がい者の入居促進を目的に、段差解消・手すり設置・浴室改修などの工事費を補助。（上限30万円）
国の介護保険住宅改修費と併用することで自己負担を大幅に削減できます。 -
省エネ住宅改修補助
断熱窓や高効率エアコン、節水型トイレなどの導入でポイント還元または現金補助。
省エネ性能をPRすれば若年層・ファミリー層に訴求力が高まります。
不動産管理会社は
どこも同じではありません！
管理会社ごとに業務の質やサポートの内容など全く違います。
費用も面も様々なため適切に管理会社を選ぶことがとても肝心です。
管理会社によって業務の質や金額はかなり差があります。
いい加減な管理会社を選んでしまうと不満ばかりが増え、オーナー様の納得がいく不動産経営ができません。
また、金額の差は長期的に考えるとかなり大きな収益が失われることになります。
入居者の募集から退去立会い、トラブル・クレーム対応、賃料の回収など
しっかりとした管理体制でノウハウをもった管理会社を選ぶことでよりよい不動産経営が行えます。
したがって物件選びと同じように管理会社選びはとても重要なことです。
オーナー様のお悩み
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皆様のニーズに合わせたプランをご用意しています。
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不動産オーナ様専用お問い合わせはこちら【営業時間】10:00〜18:00(定休日: 年末年始)
LCマネジメントの不動産経営トータルサポート
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豊富な実績
弊社は大阪府を中心に管理を受託しており、関西一円の物件についてマーケットを熟知したご提案を致します。
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リーシング力
大阪市内を中心に仲介店舗を構えており、全店舗で積極的にお部屋付け致します。お取引仲介業者（関西約2,500社）にもご協力のもと空室発生時にはスピーディーなお部屋付けが可能。入居率も高い水準を維持しております。
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入居者様対応
建物全ての維持・管理が可能弊社では入居者の対応はもちろんのこと共用部・エレベーターに至るまで全ての管理が可能です。共用部の清掃や消防点検、受水槽・高架水槽などが完備されているマンションもお任せください。
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入退去の各種業務も
全て代行致入居の際の契約業務や入居中のお部屋でのトラブル、退去立会や退去後の原状回復工事の発注など全て弊社で代行し、オーナー様の支出を最小限に済ませます。
LCマネジメントが選ばれる理由
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平均入居率98.8%の達成と
空室期間20日以内の理由弊社では、入居者の解約後、退去立会や原状回復工事を迅速に行い、次の内覧時には清潔な状態を保つことで申込率を向上させています。また、賃貸保証会社を活用し早期に収益化を図ります。この結果、平均入居率98.8%、空室期間20日以内を達成しています。
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万全のサポート体制
24時間365日昼夜問わず、常に担当が対応するコールセンターを設けております。これにより迅速な対応でトラブル・クレームや修繕依頼を解決し、入居者が安心して暮らせる空間をご提供するとともに、オーナー様にも安心して賃貸経営をして頂けるよう努めています。
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滞納率1%以下
家賃滞納が多いと安定した不動産経営が行えずオーナー様のご負担も増える一方になります。弊社では滞納発覚から素早く手を打つことはもちろんですが滞納が続く入居者へは直接面談を行い保証会社への加入を促しております。直接面談を行うことで未然に滞納トラブルを防ぐことができます。
オーナー様のお悩み
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皆様のニーズに合わせたプランをご用意しています。
メールでのご相談！
不動産オーナ様専用お問い合わせはこちら【営業時間】10:00〜18:00(定休日: 年末年始)
不動産管理会社の
見直しから変更までの流れ
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STEP01
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お問い合わせ
管理会社の見直し、初めて管理会社を検討されるオーナーさまの現状の悩みや課題を把握したうえで、最適なご提案をさせていただきます。まずはお気軽にお問合せ下さい。
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STEP02
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マンションの確認
弊社の管理対応エリア内か、お力添えができるマンションであるかの確認を致します。
現場を見たうえでの問題点や不明点を把握します。
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STEP03
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ご面談
オーナーさまの現状のお悩みを把握、ご要望をお聞きし、最適なご提案をさせていただきます。
マンションについての質疑を行い、物件の理解を深めます。
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STEP04
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お見積りの提示
管理料や物件ごとに適したマンション管理（日常清掃・消防設備点検等）のお見積りを取得し、ご提出致します。
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STEP05
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契約
重要事項説明書・賃貸住宅管理受託契約書・建物管理業務委託契約書を締結します。
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STEP06
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入居者様へのご案内準備
管理会社変更通知書を作成、押印をいただき、入居者様への通知準備を完了します。
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STEP07
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管理開始までの準備期間
管理開始までの間、賃料調査、募集条件の提案・決定、募集資料の作成、引継ぎ等を実施し、準備を進めていきます。管理会社の見直しの場合は、現管理会社との引継ぎの実行、新築等の場合は、建築会社様との連携、段取りも当社いて対応いたします。
オーナー様のお悩み
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皆様のニーズに合わせたプランをご用意しています。
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不動産オーナ様専用お問い合わせはこちら【営業時間】10:00〜18:00(定休日: 年末年始)
不動産管理会社でよくあるご質問
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Q.不動産管理の主な業務内容は何ですか？
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A.不動産の管理業務には、物件の施設管理、修繕、入居者対応、賃貸契約管理、家賃の徴収、そしてリーシング活動（新たな入居者の募集）が含まれます。また、建物の価値を保つための定期点検や改修提案も行います。
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Q.物件管理の費用はどのように計算されますか？
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A.管理費用は、物件の規模、立地、管理内容、入居者数、物件の種類などにより変わります。オーナー様のニーズに合わせたプランニングが可能で、具体的な費用については詳細な見積もりを通じて提案されます。
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Q.どのくらいの頻度で報告書を受け取れますか？
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A.オーナー様へは定期的に運営報告が行われます。基本的には月次報告が主ですが、要望に応じて報告頻度の調整が可能です。報告内容には、収支報告や入居者状況、施設の状態が含まれます。
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Q.不動産管理の主な業務内容は何ですか？
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A.不動産の管理業務には、物件の施設管理、修繕、入居者対応、賃貸契約管理、家賃の徴収、そしてリーシング活動（新たな入居者の募集）が含まれます。また、建物の価値を保つための定期点検や改修提案も行います。
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Q.入居者トラブルはどのように対応しますか？
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A.入居者からのクレームやトラブルには、24時間対応のサポート体制で迅速に対応します。緊急事態にも備えた体制が整っており、問題の早期解決に努めます。
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Q.空室対策にはどのような施策がありますか？
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A.空室対策には、最新の市場動向に基づいた賃料設定と広告戦略を用います。また、ターゲット層に合わせた効果的なリーシング活動や、物件の魅力を引き出すための改修提案も行います。
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Q.24時間対応サービスはありますか？
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A.はい、入居者や物件に関する問題が発生した際には24時間体制で対応します。緊急トラブルや修繕要請にも迅速に対応できるよう、常にサポートチームが待機しています。
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Q.家賃の滞納時にはどう対応しますか？
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A.家賃の滞納が発生した場合、入居者への督促や、必要に応じた法的手続きも行います。オーナー様と密に連携を取りながら、滞納問題を解決に導きます。
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Q.法律的なアドバイスは提供していますか？
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A.はい、法律面でのアドバイスが必要な場合、提携している専門家と連携し、適切なサポートを提供します。不動産に関わる法的な手続きや契約内容に関する助言を受けることが可能です。
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Q.物件の定期点検はどのくらいの頻度で行いますか？
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A.物件の定期点検は、建物の状態や利用状況に応じて適宜行われます。通常は半年から1年に一度、物件の劣化や安全性を確認し、必要な修繕計画を立てます。
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Q.リフォームや改修の提案もしてもらえますか？
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A.はい、建物の価値向上や、入居者の満足度を高めるためのリフォームや改修の提案も積極的に行います。市場ニーズや物件の老朽化に応じて、最適な提案を提供します。