マンション自主管理で起こるトラブルとは？自主管理のメリット・デメリットも解説

　マンションの所有者（オーナー）にとって、マンションを自主管理するという選択は、管理会社に委託する場合と比較して管理費用を抑えられる点が大きな魅力となります。

　しかし、現実的には自主管理には多くのリスクやトラブルが潜んでおり、オーナーにかかる負担は想像以上に大きいものです。自主管理に取り組む場合、これらの課題を乗り越えられるかどうかが成功の鍵となります。

　今回は、マンション自主管理について、トラブルの実例、メリットとデメリットについて解説します。また、自主管理以外にどのような選択肢があるのかについても紹介します。

マンション自主管理とは？

　マンションの自主管理とは、オーナーが管理会社に業務を委託するのではなく、自分自身で建物や住民に関する管理を行う方法です。

　管理業務には多岐にわたる業務が含まれ、それらをすべてオーナーが行う必要があります。

自主管理に含まれる業務

　具体的な業務内容は以下の通りです：

これらの業務を全て行うことで、管理費を抑えることができますが、その反面、大きな労力や時間が必要になります。

自主管理で起こりやすいトラブル

　自主管理を進める中で、特に頻発するトラブルについて具体例を挙げながら解説します。

家賃滞納への対応が遅れる

家賃滞納は、多くのオーナーが直面する問題の一つです。

　特に、自主管理の場合、以下のような困難が生じることがあります。

　オーナーが感情的になり、トラブルを悪化させてしまうケースも珍しくありません。

• 滞納者に適切な督促ができない
• 強制退去など法的措置に関する知識不足
• 滞納額が累積し、経済的損失が発生

　また、法的な手続きが必要な場合には、弁護士の協力が求められ、さらに費用がかさむこともあります。

住民間トラブルの調停が難しい

　住民間トラブルには、騒音問題やゴミのルール違反、駐車場の利用問題などが挙げられます。管理会社に委託している場合は中立的な第三者として対応できますが、自主管理ではオーナー自身がその役割を担う必要があります。

　以下のような課題があります。

• 公平性が疑われ、住民の信頼を損なう
• 住民間の感情的な対立に巻き込まれる
• トラブルが解決せず住民満足度が低下

　結果として、住民が退去し空室率が上がるなど、収益性に悪影響を及ぼす可能性もあります。

修繕対応の遅れ

　建物の修繕は、マンション管理において重要な業務の一つです。

　しかし、自主管理の場合、以下のようなリスクがあります。

• 必要な修繕を見逃してしまう
• 業者選定に時間がかかり対応が遅れる
• 修繕費用を安く済ませようとして品質が低下

　適切な修繕が行われない場合、建物の劣化が進み、資産価値の低下につながります。また、劣化が進んだ場合には大規模修繕が必要となり、結果的にコストがかさむこともあります。

法令違反によるトラブル

　建物管理には、建築基準法、消防法、賃貸借契約法など多くの法律が関わっています。これらを遵守しない場合、罰則や行政指導の対象となります。

　例としては以下が挙げられます。

• 消防設備点検を怠ったことで罰金を受ける
• 違法状態が住民に発覚し不信感を招く
• 管理の不備が住民退去やクレーム増加につながる

　法令対応に関する専門知識がないまま運営を続けると、深刻なトラブルに発展するリスクがあります。

突発的なトラブルへの即応性の欠如

　水漏れや停電、設備の故障などの緊急事態が発生した場合、管理会社であれば迅速に対応する体制がありますが、自主管理ではオーナーが直接対応しなければなりません。

• オーナーが不在の場合、対応が遅れる
• 住民の不満が高まり退去につながる
• 時間と労力が奪われ、他の業務に影響を及ぼす

　こうした突発的なトラブルは、特に初めて自主管理を行うオーナーにとって大きなストレスとなります。

自主管理のメリット

　自主管理には、いくつかの利点があります。

管理コストの削減

　管理会社に業務を委託すると、一定の管理費用が発生しますが、自主管理ではこれを省略できます。特に、家賃収入が少ない物件では、コスト削減が大きな意味を持ちます。

自由な意思決定

　オーナーが直接管理することで、修繕内容や対応方法などを自分の裁量で決定できます。管理会社の都合に左右されない柔軟な対応が可能です。

住民との関係構築

　住民と直接コミュニケーションを取ることで、ニーズや問題を迅速に把握し、対応することが可能です。これにより、住民満足度が向上する場合もあります。

自主管理のデメリット

　一方で、自主管理には多くの欠点も存在します。

時間と労力の負担

　すべての管理業務をオーナー自身が行うため、時間や労力の負担が非常に大きくなります。本業や私生活に影響を与えることがあります。

トラブル対応の難しさ

　専門知識や経験が不足している場合、問題に適切に対処できないことがあります。これがさらなるトラブルや住民の不満を招く原因となります。

資産価値の低下リスク

　修繕や管理が不十分だと、建物の劣化が進み資産価値が低下する恐れがあります。適切な管理が行われない物件は、将来的な売却時にも不利になる可能性があります。

精神的ストレス

　住民からのクレームやトラブルの対応に追われることで、精神的な負担が増大します。これがオーナーの健康や日常生活に悪影響を与えることもあります。

自主管理以外の選択肢

管理委託

　管理会社に委託することで、以下のような利点があります：

• トラブル対応をプロに任せられる
• 修繕や点検計画を適切に実施できる
• 法令対応や住民との調整を専門的に行える

売却

　収益性が低い物件や運営が困難な物件は、売却を検討するのも一つの手段です。売却により得た資金を他の事業や投資に活用することで、より効率的な資産運用が可能になります。

まとめ

　マンションの自主管理は、一見するとコスト削減や自由度の高さという利点が目立ちますが、実際には多くの負担やリスクが伴います。特に、トラブルが頻発する場合や本業に支障が出る場合は、管理会社への委託や物件売却を真剣に検討したほうがよいでしょう。

　オーナーとして最適な選択肢を選び、資産を有効に活用するためには、専門家の意見を取り入れることが重要です。

　私どもLCマネジメントでは、不動産の専門家として管理委託から売却までオーナー様の大切な資産を有効に活用するための提案を行っております。

　その他、事業内容・対応等のご相談、マンション管理業務に関するご相談もお気軽にお問い合わせください。

　　　

　　　　

株式会社LCマネジメント

大阪市中央区西心斎橋2丁目2番7号御堂筋ジュンアシダビル10階

電話　06-6211-0550

管理のご相談、お問い合わせはこちらです。

コラム一覧へ