大阪の家賃滞納・賃貸管理相談
家賃滞納でお困りの
オーナー様へ
入居者と連絡がつかない。督促をどう進めればよいか分からない。
滞納の初動から保証会社との連携、再発防止の管理体制まで、大阪の賃貸管理会社がご相談を承ります。
Your concerns
家賃滞納が起きて、こんなことで
困っていませんか？
滞納は放っておくほど未回収額が増え、入居者との話し合いも難しくなります。
まずは契約内容と入金状況を整理し、いま打てる手を順番に確認しましょう。
入居者に電話しても
つながらない
督促の進め方や
言い方が分からない
保証会社に何を伝えれば
よいのか分からない
今の管理会社の対応が遅く、
状況の報告もない
初動を早め、記録を残しながら対応する。
それだけで、滞納の長期化と入居者とのこじれを防ぎやすくなります。
Causes
家賃滞納はなぜ起きる？
原因から対応を考えましょう
入居者側の事情による滞納
収入の変化や支払いの管理不足など、入居者の生活状況が原因で起きる滞納です。
- 転職や失業、病気などで収入が減った
- 口座の残高不足や引き落とし口座の変更忘れ
- 支払日をうっかり忘れている
- ほかの借入れの返済を優先している
管理体制の不備による長期化
入金確認や督促が遅れたことで、一時的な遅れが慢性的な滞納へ変わってしまうケースです。
- 入金の確認が月末までずれ込んでいる
- 最初の連絡が遅れ、滞納額が膨らんだ
- 入居審査や保証会社の確認が不十分だった
- 連絡や督促の記録が残っていない
原因によって打つべき手は変わります。うっかり忘れであれば早めの連絡で解決することが多い一方、収入が途絶えている場合は、
分割払いの相談や保証会社への請求、連帯保証人への連絡を並行して進める必要があります。
LCマネジメントでは滞納が分かった時点で素早く入居者へ連絡し、事情を確認したうえで、
保証会社や連帯保証人への連絡も含めた対応を整理します。
滞納期間ごとに
押さえておきたい
対応の目安
家賃滞納への対応は、滞納の期間によって取るべき手段が変わります。
最初の数日で状況を確認できれば、多くは話し合いで解決できます。
一方、2か月、3か月と長引くほど、保証会社への請求期限や契約解除、法的手続きを意識した対応が必要になります。
目安を知っておき、次の段階へ進む判断を遅らせないことが大切です。
支払期日から1週間以内
入金が確認できなかったら、まずは電話やメールで入居者に支払い状況を確認します。
単純な引き落とし不能や支払い忘れであれば、この段階でほとんどが解決します。責める口調ではなく、入金が確認できていない事実と振込先、支払いの予定日を淡々と確認しましょう。
連絡した日時、相手の回答、約束した支払日は必ず記録に残します。
電話に出ない場合も、着信を残した日時を控えておくと、その後の督促や手続きで経緯を説明しやすくなります。
1週間〜1か月
電話がつながらない、約束した日に入金がない場合は、督促状を送ります。滞納額、対象の月、支払期限、振込先、問い合わせ先を書面で明記し、送付した控えを保管します。この段階では、入居者が支払いやすい期限を設定し、事情を聞く姿勢を保つことが解決への近道です。
保証会社と契約している場合は、この時期までに滞納の報告を済ませておきます。
保証会社の多くは、滞納発生から一定期間内の報告を保証の条件としているため、報告が遅れると立て替えを受けられないおそれがあります。
1か月〜2か月
翌月分の家賃も重なると、入居者が自力で一括返済するのは難しくなります。分割での支払いを相談する場合は、毎月の金額と期限を書面で取り交わし、口約束で終わらせないようにします。
連帯保証人がいる契約では、保証人へ滞納の事実を伝え、支払いへの協力を求めます。
2020年4月以降に結ばれた個人の連帯保証契約では、保証人が支払う上限となる極度額が定められているため、契約書で金額を確認しておきましょう。
3か月以上
滞納が3か月程度続くと、貸主と借主の信頼関係が壊れたと判断され、契約解除が認められやすくなるとされています。ただし、期間だけで決まるわけではなく、これまでの支払い状況や入居者の対応も考慮されます。
契約解除へ進む場合は、支払いを求めたうえで、期限までに支払われなければ契約を解除する旨を内容証明郵便で通知します。この段階からは、弁護士など専門家への相談を前提に進めます。
入居者と連絡が取れない場合
電話にも書面にも反応がなく、部屋に人の気配もない場合は、夜逃げや入院、孤立死などの可能性も考えられます。
それでも、オーナー様の判断で室内に入ったり荷物を運び出したりしてはいけません。
まずは連帯保証人や緊急連絡先へ連絡し、安否が心配な場合は警察へ相談します。
行方が分からないまま契約を解除する場合も、裁判所を通じた手続きが必要になるため、早めに専門家へ相談しましょう。
記録を残し、段階ごとに判断する
滞納対応で後から効いてくるのが、連絡と入金の記録です。
いつ誰にどの方法で連絡したか、相手が何と答えたか、いくら入金されたかを時系列で残しておくと、保証会社への請求や法的手続きの際にそのまま資料として使えます。
感情的なやり取りが続くと、入居者が連絡を避けるようになり、解決が遠のきます。LCマネジメントでは記録を整理しながら、次の段階へ進むタイミングをオーナー様と一緒に判断します。
1か月以内は確認と督促、2か月目は保証会社と連帯保証人、3か月以上は契約解除と専門家への相談。
段階ごとの目安を知っておくと、判断に迷う時間を減らせます。
家賃滞納が分かったら
すぐにやるべき5つの対処
家賃滞納への対応は、最初の1週間で流れが決まると言っても言い過ぎではありません。
慌てて強い口調で督促すると、入居者が連絡を絶ち、かえって回収が難しくなることもあります。
滞納に気づいたら、次の5つを順番に進めてください。手元の情報を整理しておくことで、保証会社や専門家へ相談するときも話が早く進みます。
契約内容と入金状況を確認する
まずは賃貸借契約書を開き、家賃の支払日と支払方法、遅延損害金の定め、連帯保証人の有無、保証会社との契約内容を確認します。あわせて通帳や入金明細で、いつからいくら未払いなのかを正確に把握します。
引き落としの手続き漏れや振込名義の違いで、実際には入金されていたというケースもあります。
入居者へ連絡する前に入金状況を確かめておくと、無用なトラブルを避けられます。
入居者へ早めに連絡する
入金がないと分かったら、できるだけ早く入居者へ連絡します。支払いを忘れているだけであれば、数日のうちに入金されることがほとんどです。連絡は日中の常識的な時間帯に行い、未入金の事実と支払予定日を確認します。
入居者の支払いが難しい事情があると分かった場合は、いつまでにいくらなら払えるかを具体的に聞き取ります。
事情を聞かずに強く迫るよりも、支払いの約束を取り付けた方が、結果として早く回収できます。
保証会社へ滞納を報告する
保証会社を利用している場合は、契約で定められた期限内に滞納を報告します。
期限を過ぎると、滞納家賃の立て替えを受けられない場合があるため、入居者との話し合いと並行して早めに手続きを進めます。
報告には、滞納している月と金額、入居者とのやり取りの記録が必要になることがあります。保証の範囲や報告の方法は保証会社ごとに異なるため、手元の保証委託契約書で必ず確認してください。
連帯保証人へ連絡する
入居者と連絡がつかない、約束した支払いが守られない場合は、連帯保証人へ滞納の事実を伝えます。連帯保証人は入居者と同じ立場で支払いの義務を負うため、家族からの働きかけで入居者と話ができるようになることもあります。
2020年4月以降の契約では、個人の連帯保証人が負う上限額である極度額を定めていなければ保証契約は無効です。請求できる金額の範囲を確かめたうえで連絡しましょう。
連絡と入金の記録を残す
電話をかけた日時、相手の回答、送った書面の控え、入金があった日と金額を、時系列で一つの記録にまとめます。
記録が残っていれば、保証会社への請求や、契約解除、明け渡しの手続きに進んだときの証拠として使えます。
口頭だけの約束は、後から言った言わないの争いになりがちです。分割払いなどを取り決めた場合は、合意書を作って双方が署名しておくと安心です。
滞納の状況や契約内容によって、必要な対応は変わります。
LCマネジメントでは契約書と入金状況を確認したうえで、入居者への連絡から保証会社との調整まで、対応の順番を整理してご案内します。
Guarantee
保証会社を利用している場合と
利用していない場合の違い
保証会社に加入しているかどうかで、オーナー様が負う負担と取るべき手順は大きく変わります。
まずは契約書と保証委託契約書を確認し、どちらに当てはまるかを把握しましょう。
| 比較項目 | 保証会社を利用している場合 | 保証会社を利用していない場合 |
|---|---|---|
| 滞納家賃の支払い | 保証会社が契約に基づき立て替える | 入居者または連帯保証人へ請求する |
| 督促の主な担い手 | 保証会社が入居者へ請求・督促を行う | オーナー様または管理会社が行う |
| オーナー様の手続き | 期限内に滞納を報告し、必要書類を提出する | 督促状の送付、保証人への連絡、法的手続きの準備 |
| 注意点 | 報告期限を過ぎると保証を受けられない場合がある | 未回収のリスクをオーナー様が直接負う |
保証会社を利用している場合
保証会社と契約していれば、滞納家賃は契約の範囲内で保証会社が立て替え、その後の請求も保証会社が入居者へ行います。オーナー様の収入が途絶えにくい点は大きな安心材料です。ただし、滞納の報告期限や、保証の対象となる家賃・共益費・原状回復費用の範囲は保証会社ごとに異なります。報告が遅れて保証が受けられないという事態を避けるため、滞納が分かった時点で手続きを確認しましょう。
連帯保証人のみの場合・保証人がいない場合
保証会社を利用していない契約では、入居者本人への督促に加えて、連帯保証人へ支払いを求めることになります。2020年4月以降の契約で個人が連帯保証人になっている場合は、極度額の範囲までしか請求できません。保証人もいない場合は、回収の手段が限られるため、滞納が長引く前に分割払いの合意や契約解除の検討を進める必要があります。
次回の更新や入居者の入れ替わりのタイミングで、保証会社への加入を条件に加えることも、滞納リスクを下げる有効な手段です。
保証の内容は契約ごとに異なるため、手元の契約書を確認しながら、どの範囲まで補償されるかを把握しておきましょう。
Steps
滞納が長期化した場合の流れ
督促状の送付
電話やメールで連絡しても入金がない場合は、書面で督促状を送ります。
滞納額と対象の月、支払期限、振込先、問い合わせ先を明記し、控えを保管します。
この段階では入居者に支払いの機会を与えることが目的のため、法的手続きを予告するような強い表現は避け、まずは期限までの入金を求めます。
内容証明郵便による催告
督促状にも応じない場合は、内容証明郵便で支払いを求めます。
内容証明郵便は、いつ誰にどのような内容の文書を送ったかを郵便局が証明する仕組みで、後の手続きで請求した事実を示す証拠になります。
期限までに支払いがなければ契約を解除する旨をあわせて記載しておけば、催告と解除の通知を一通で済ませられます。
賃貸借契約の解除
催告の期限を過ぎても支払いがなければ、賃貸借契約を解除します。
解除が認められるかは、滞納の期間や金額、これまでの支払い状況、入居者の対応などから判断されます。
入居者が解除に応じて自主的に退去すれば、残りの滞納家賃の支払い方法や退去日を書面で取り決め、明け渡しを受けます。
明け渡し請求訴訟
契約を解除しても入居者が退去しない場合は、裁判所に建物の明け渡しと滞納家賃の支払いを求める訴訟を起こします。
訴訟では、それまでの督促や連絡の記録が判断材料になります。
裁判の途中で和解が成立し、退去の時期や支払い方法を取り決めて解決するケースもあります。手続きは弁護士へ依頼するのが基本です。
強制執行
判決が出ても入居者が退去しない場合は、裁判所の執行官による強制執行を申し立て、室内の荷物を運び出して明け渡しを実現します。
訴訟から強制執行までには数か月単位の時間と費用がかかり、滞納家賃を全額回収できないことも少なくありません。
だからこそ、早い段階で手を打ち、長期化させないことが何より大切です。
Legal advice
自己判断で進めず、
専門家に相談したいケース
滞納が3か月近く続いている
契約解除や明け渡しを視野に入れる段階です。
入居者と連絡が取れない
所在不明の場合は、裁判所を通じた手続きが必要です。
支払いの約束が繰り返し破られる
合意書の作成や法的手続きの準備を早めに進めます。
訴訟や強制執行の手続きを代理できるのは、弁護士などの資格者に限られます。
LCマネジメントでは、法的な対応が必要な場合は提携する専門家と連携してサポートします。
Don'ts
家賃滞納でオーナー様が
避けるべき3つの対応
無断で部屋に入る・鍵を交換する
滞納していても、部屋は入居者が住む場所です。合鍵で無断に入室すると住居侵入罪に問われるおそれがあり、鍵の交換で締め出せば損害賠償を求められる可能性があります。
荷物を勝手に処分する
室内の荷物は、滞納中であっても入居者の財産です。夜逃げのように見えても、勝手に処分すると賠償を求められることがあります。裁判所の手続きを経て明け渡しを受けましょう。
常識の範囲を超えた督促をする
深夜や早朝の連絡、勤務先への執拗な電話、ドアへの張り紙などは、名誉毀損や損害賠償の問題になりかねません。督促は日中に、事実を淡々と伝える形で行います。
Why LC Management
滞納を防ぎ、起きても素早く動く。
LCマネジメントが選ばれる理由
入居審査から督促、保証会社との連携まで
一貫して対応
LCマネジメントは、提携する保証会社とともに入居審査を行い、過去の滞納歴なども含めて当社の基準を満たす方にご入居いただいています。滞納を起こしにくい入居者を選ぶことが、安定した賃貸経営の土台になると考えているからです。
それでも滞納が起きた場合は、発覚した時点ですぐに入居者へ連絡し、滞納が続く方とは直接面談を行います。保証会社への加入も促しながら、オーナー様と連携して解決を図ります。法的な手続きが必要な場合は、提携する専門家と連携して対応します。
24時間365日の受付体制を整え、入居者からの問い合わせや設備トラブルにも対応。家賃の集金から退去立会い、原状回復まで窓口を一本化し、オーナー様へ状況を共有しながら賃貸経営を支えます。
家賃滞納の相談で
よくあるご質問
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Q.家賃滞納はどのくらいの期間で専門家に相談すべきですか？
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A.滞納が2か月目に入った時点で、契約解除や法的手続きも視野に入れて相談を始めるのがおすすめです。
3か月程度の滞納が契約解除の一つの目安とされているため、それまでに記録や書類を整えておくと、その後の手続きを滞りなく進められます。X Close
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Q.家賃の請求に時効はありますか？
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A.家賃の支払いを請求できる権利は、原則として5年で時効により消滅します。
入居者が滞納を認めて一部でも支払った場合や、裁判で請求した場合などは時効の進行が止まります。
長期間放置せず、早めに請求の手続きを進めましょう。X Close
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Q.保証会社に加入していれば、オーナーは何もしなくてよいですか？
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A.保証会社への滞納の報告や、必要書類の提出はオーナー様または管理会社が行います。
報告期限を過ぎると保証を受けられない場合もあるため、契約内容を確認し、滞納が分かった時点で手続きを進めてください。X Close
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Q.連帯保証人に請求しても問題ありませんか？
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A.連帯保証人は入居者と同じ立場で支払いの義務を負うため、滞納家賃を請求できます。
ただし、2020年4月以降に結ばれた個人の連帯保証契約では、極度額の範囲までしか請求できません。
契約書で上限額を確認してから連絡しましょう。X Close
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Q.入居者と連絡がつかず、部屋に人の気配もありません。どうすればよいですか？
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A.無断で室内に入ったり、荷物を処分したりしてはいけません。
連帯保証人や緊急連絡先に連絡を取り、安否が心配な場合は警察へ相談してください。
所在が分からない場合の契約解除には裁判所の手続きが必要になるため、専門家への相談をおすすめします。X Close
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Q.自主管理の物件でも、滞納の相談だけできますか？
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A.ご相談いただけます。
現在の契約内容や滞納の状況を伺い、取るべき対応をご案内します。
そのうえで、入金管理や督促、入居者対応をまとめてお任せいただく管理委託もご提案できます。X Close
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Q.今の管理会社の滞納対応に不満があります。管理会社を変更できますか？
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A.管理会社の変更は可能です。
LCマネジメントでは、現在の管理委託契約の解約条件を確認し、入居者様への通知や保証会社の契約の引き継ぎまで含めて、切り替えの段取りをご案内します。X Close
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Q.滞納を未然に防ぐために、オーナーができることはありますか？
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A.入居時の審査を丁寧に行うこと、保証会社への加入を入居の条件にすること、毎月の入金を期日どおりに確認することが基本です。
滞納が起きたときにすぐ連絡できる体制を整えておくだけでも、長期化のリスクを大きく下げられます。X Close
掲載内容は一般的な情報です。
契約解除や訴訟などの判断は、契約内容や個別の状況によって異なります。
具体的な手続きについては、弁護士などの専門家にもご確認ください。