管理会社ができる騒音トラブルの対処法とは？放置するリスクや対応手順を解説

賃貸マンションやアパートの入居者間では様々なトラブルが起こります。

その中で起こりやすいトラブルの中に、「騒音問題」があります。

騒音問題は対応、解決が難しいトラブルでもあります。

そこで今回は、管理会社ができる騒音トラブル発生時の対処法、放置するリスクや対応手順についてご紹介していきます。

まず、騒音の基準とは

どこからが騒音と呼べるのか？

人間が生活する上で、音を出さずに生活することは不可能です。多少なりとも生活音が出てしまいますし、こうした生活音が全て騒音として違法になってしまえば日常生活に支障をきたしてしまいます。そのため、近隣住民はお互いの生活音をある程度は許容しながら暮らしていく必要があります。

この社会生活を営む上で、騒音・振動などの被害の程度が、社会通念上我慢できるとされる範囲を「受忍限度」と呼びます。しかし、受忍限度を超えるような場合には騒音が違法な程度に達していると判断され、相手に騒音を出さないように求める権利が発生します。

受忍限度の判断基準とは

騒音における受忍限度の判断基準は、容易なものではありません。

各市区町村で騒音についての規制は設けられているものの、測定して「○○デシベル以上が騒音」と決めることが難しく、複数の要件を満たす必要があります。

具体的には以下の通りです。

騒音の大きさ

騒音の大きさは、デシベル（dB）で表され、次のような目安があります。

40dB：静かな音、ささやき声程度

50dB：日常的によく聞く音、うるさいと感じない程度

60dB：普通の会話、静かな乗用車

70dB：掃除機、騒々しい事務所

80dB：鉄道の線路脇、飛行機の機内

90dB：大声による独唱、騒々しい工場の中

環境省は「騒音の環境基準」を定めており、住宅地では昼間が55dB以下、夜間が45dB以下が基準となっています。睡眠に影響を与えないためには、夜間は35～45dBを目安に騒音レベルを抑えることが望ましいとされています。

騒音の時間帯（深夜、明け方、日中など）

アパートやマンションなどの共同住宅では、朝5時から夜10時まではある程度の音は「生活音」として許容されるのが一般的です。一般的に生活音と判断されるのは、40～60デシベルの範囲で、安眠するためには、40デシベル以下であることが望ましいとされています。

騒音の種類や内容

・生活騒音の具体例

家庭用機器からの騒音：冷蔵庫、洗濯機、乾燥機、掃除機など

家庭用設備、住宅構造面からの騒音：空調機、バス・トイレの給排水、ドアの開閉など

音響機器からの音：ピアノ、ステレオ、テレビなど

生活行動に伴う音：話し声・泣き声・笑い声、跳びはねる音など

その他、騒音の頻度・居住環境・近隣住民による交渉の有無

上記の判断基準から総合的に見て、受忍限度を超えているかどうか判断されます。

騒音トラブルにおける管理会社の対応

管理会社は住民から騒音の苦情を受けた場合、どのような対応をすることができるのでしょうか？実際に管理会社ができる騒音対応には次のことが挙げられます。

住民のヒアリングや騒音計測

騒音の苦情を受けた場合、まずは住民のヒアリングが行われます。どのような騒音がいつ発生しているのかなど騒音内容について聞き取りが行われることが一般的です。

また、騒音主にもヒアリングを行い、騒音の状況把握が行われます。管理会社によっては

専用機器、アプリなどを使用して、騒音の計測を行うこともあるでしょう。騒音の計測を行えば、客観的な証拠として騒音を記録することができます。

管理会社が計測を行わない可能性もあるので、ご自身で騒音発生頻度、時間帯等記録しておくこともおすすめです。

注意喚起

住民のヒアリングが行われた後には、玄関エントランス、エレベーター内などの共用部分に注意勧告が掲示されます。

もしくは、注意が書かれた印刷物が全戸にポスト投函されるケースもあります。

この時点で騒音を出している本人が自身のことだと気付いた場合や、自身のこととは気付かなくても騒音を注意するようになった場合には、騒音が改善されていくでしょう。

しかし、本人が気付かない場合や改善されない場合には、個別連絡が必要となります。個別連絡では騒音主に状況を説明しますが、住民同士がトラブルになってしまうリスクがあるため、誰が苦情を申し出たのかは伝えられることはありません。

個別連絡を受ければ騒音主が気を付けるようになることで、騒音の改善が期待できます。しかし、住民全体に対する注意勧告は行ったとしても、一度の苦情では個別連絡までしない可能性も考えられます。

個別連絡が行われるケースは、何度も苦情が繰り返し行われるような場合や近隣世帯からの同様の苦情を受けているような場合といえます。

騒音元の住民の賃貸契約解除について

騒音があまりにひどいと精神的苦痛を感じてしまいます。しかし、管理会社がいくら注意しても騒音が改善されないようなケースもあります。

このような場合、管理会社は騒音元の住民の賃貸契約の解除をすることはできないのでしょうか？

・賃貸借契約違反で追い出すことは可能か？

アパートやマンションを借りる際には、賃借人と賃貸人の間で賃貸借契約を結びます。その賃貸借契約書には、下記のような複数の禁止事項が記載されていることが大半です。

「大音量の音楽やテレビなどの操作は禁止する」

「深夜の楽器の演奏は近隣住民の迷惑になるため禁止する」

「騒音で近隣へ迷惑をかけないように使用する」

等の禁止事項が記されています。

こうした項目があるにも関わらず騒音を出している場合には、賃貸契約違反に該当するため、契約解除を求めることができます。

また、契約書に騒音に関する禁止事項が記されていない場合でも、近隣への迷惑行為をしないようにする義務である「用法遵守義務」に違反しているため、契約解除は可能だと言えます。

・必ずしも賃貸契約を解除できるわけではない

理論的には騒音は賃貸契約の違反行為になるため、契約の解除を行うことができます。しかし、実際に賃貸契約は簡単に解除できるものではありません。騒音問題があったとしても、そこへさらに「賃貸人に対する背信行為と認めるに足らない特段の事由」があれば賃貸契約を解除することは難しいのです。 信頼関係が破壊されたと認められるようなことは、近隣住民の生活を妨害するような行為を行っている、警察から何度も迷惑行為で注意を受けるなどということが挙げられます

騒音トラブルを放置するリスク

騒音トラブルの放置は入居者のみならず貸主様にとって、さらには管理会社自身にとってもリスクがあるため迅速な対応をする必要があります。騒音トラブルを放置すると以下のような様々なリスクが想定されます。

入居者が退去する

　管理会社に相談したにも関わらず、適切に対処をしてもらえなかったと感じた相談者は退去という選択をとる可能性があります。

実は、同じトラブルで悩まされている入居者が複数いることも…。その場合は、問題を放置すればするほど退去者が増える、という事態もあり得ます。

損害賠償請求される

　騒音被害を受けた住人から、精神的被害や引っ越し費用などの損害賠償を請求される場合もあり、貸主にとっては大きなリスクです。

賃貸オーナーとの信頼関係が悪化する

　対応の遅れや説明不足は、賃貸オーナー様の不満を招き、物件の評判低下や入居率の減少につながります。さらに、情報共有が不十分だと、賃貸オーナーは状況把握ができず、不信感が募り、結果として、賃貸オーナーからのクレームが増加し、最悪の場合、管理契約の解除も想定されます。

物件の評判・入居率が低下する

　相談や報告があったにもかかわらず、対応の遅れ等、不誠実な対応をした場合、賃貸物件の口コミサイトなどにトラブルの内容や管理会社の対応について悪く掲載されることも考えられます。また、最近ではSNSへの書き込みも想定されます。

これから住まいを考えるという方であれば、そのような口コミを目にする方も少なくないはずです。物件の評判が下がるのは一時的な退去者の発生・ご入居者様の満足度を下げるだけでなく、その後の入居募集にも悪い影響を及ぼします。

借入金の返済が困難になる

　賃貸オーナー様も騒音トラブルを放置されてしまうと、その物件から入居者が続々と退去して、空室だらけになるというリスクもあるのです。そうなると、家賃収入がなくなってしまい借入金の返済などもできなくなる恐れもあります。このように、騒音トラブルを放置すると、オーナー側としても住人側としても、全く利益がありません

騒音トラブルは、早めの対処が大切です。騒音トラブルが発生した場合には、まずは管理会社にから、騒音の元となっている住人に騒音で迷惑が掛かっていることが伝わるように対応する必要があります。

騒音トラブル発生時の対応手順

騒音トラブルが発生した場合は、初期対応として、以下の手順で対処しましょう。

1.管理会社に連絡する(入居者様)

建物の維持管理のために契約している管理会社がある場合は、まず管理会社に連絡しましょう。騒音レベルの把握や、周辺住民を含めたヒアリングなどを実施してもらえる場合があります。

↓ここからは住人同士のトラブル回避の為にも管理会社にお任せいただく事をおすすめします！

2.騒音の発生源の特定

騒音は発生場所から離れるほど騒音値が小さくなるため、騒音値を多点で測定して、最も値の大きい測定ポイントの近くが騒音発生源であると推定できます。

また、近隣へのヒアリングや、騒音の頻度の調査等、対応をしていくための証拠集めをしていきます。

3.騒音主と話し合う

騒音については初期対応として書面にてマンション全体へ通知されることが多く、それでも改善されず、クレームが続く場合は騒音元の入居者様に直接注意喚起をしていきます。

警察や自治体（役所）に相談する

生活騒音の場合、事件や事故とは異なり、緊急性がないため通報を躊躇うことがあるかもしれません。

しかし、度を越えた騒音は不法行為となり得るため、緊急性のある、耐え難い騒音が発生している場合は警察に通報しましょう。警察は騒音の通報を受けると、現場に向かい、騒音源（騒音を発生させている人）に注意を行います。

警察の介入により多くの人は騒音を控えるようになるため、試す価値はあります。

まとめ

マンションやアパートに住んでいると騒音問題は誰もが経験する可能性があるものです。

生活音として受容できないような騒音の継続がある場合は管理会社に対応をしてもらいましょう。

住人同士のトラブルは避けるため、管理会社からの段階的な対応が必要です。また、管理会社が休み等ですぐ対応ができない場合については騒音の程度にもよりますが警察に介入してもらいましょう。

騒音は入居者の心身の被害のみならず、空室原因となりうる可能性があるので管理会社も慎重かつ、迅速な対応が求められます。

株式会社LCマネジメント

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