「その家賃、本当に適正ですか？」今こそ見直したい賃料アップ戦略
賃貸経営において空室対策は重要ですが、実はそれ以上に収益へ大きな影響を与えるのが「賃料設定」です。
「空室が出たら募集条件を見直す」
というオーナー様は多い一方で、
「現在入居中の賃料が相場に合っているか」
「次回募集時の賃料をどう設定するか」
を定期的に見直しているオーナー様は意外と多くありません。
しかし近年は、物価上昇や建築費高騰、金利上昇などを背景に賃貸市場も変化しており、数年前の家賃相場と現在の相場では大きな差が生じているケースがあります。
気付かないうちに、本来得られるはずの収益を逃しているかもしれません。
今回は、賃貸オーナー様が知っておきたい「賃料アップの考え方」と「具体的な対策」について解説します。
なぜ今、賃料の見直しが必要なのか
募集賃料は全国的に上昇傾向
近年、多くのエリアで賃貸住宅の募集賃料が上昇しています。
その背景には、
- 建築費の高騰
- 人件費の上昇
- 土地価格の上昇
- 新築供給数の減少
- インフレによる物価上昇
などがあります。
例えば数年前に7万円で募集していた部屋が、現在では7.5万円や8万円でも成約しているケースは珍しくありません。
ところがオーナー様の中には、
「前回もこの家賃だったから」
「空室が怖いから」
という理由で、昔と同じ条件で募集を続けているケースがあります。
これは非常にもったいない状況です。
支出だけが増えている
一方で賃貸経営にかかるコストは確実に上昇しています。
- エレベーター保守費
- 消防設備点検費
- 清掃費
- 修繕工事費
- 原状回復費
- 保険料
など、多くの項目で値上がりが発生しています。
つまり、
「家賃は据え置き」
「経費だけ増加」
という状況では、実質的な収益は減少していることになります。
賃貸経営を安定して継続するためにも、定期的な賃料の見直しは必要不可欠です。
意外と多い「相場より安い家賃」
長期入居者ほど相場との乖離が大きい
特に注意したいのが長期入居者です。
5年、10年と住んでいただいている優良入居者様は大切な存在です。
しかし、その期間に周辺相場が上昇していた場合、
現在賃料：60,000円
周辺相場：70,000円
という状態になっていることもあります。
1戸あたり月額1万円の差であっても、
年間12万円
10戸で年間120万円
の収益差になります。
オーナー様が気付かないまま損失が積み重なっているケースも少なくありません。
健全なマンション運営の為にも定期的なレントロールの見直しをして
賃料の適正化が必要です。
賃料の値上げは言いにくいことですが
ご理解くださるご入居者様も大勢いらっしゃいます。
管理会社によって査定結果は大きく変わる
賃料査定は単純に周辺募集物件を見るだけではありません。
重要なのは、
- 実際に成約している賃料
- 問い合わせ件数
- 競合物件の設備
- エリアの需要動向
- 繁忙期・閑散期
などを総合的に分析することです。
募集情報だけを見て判断すると、
「安すぎる募集」
「高すぎる募集」
のどちらにもなりかねません。
適正な賃料査定には市場を熟知した管理会社の分析が欠かせません。
弊社では自社の仲介店舗から相場と実際に成約になりやすい賃料のフィードバックをもらいながら査定をしています。
部屋付けに関してもお任せください！
入居中でも賃料アップは可能？
家賃は絶対に上げられないわけではない
オーナー様からよくいただくご相談が、
「入居中の家賃は上げられないですよね？」
というものです。
確かに一方的な値上げは簡単ではありません。
しかし法律上、周辺相場や経済状況の変化など合理的な理由がある場合には賃料増額請求を行うことができます。
もちろん全てが認められるわけではありません。
重要なのは、
- 増額根拠の整理
- 相場資料の準備
- 適切な交渉方法
です。
実際に当社でも賃料改定に成功した事例は数多くあります。
更新時は交渉のチャンス
特に更新時期は賃料改定を提案しやすいタイミングです。
例えば、
現在賃料：65,000円
相場賃料：72,000円
の場合、
いきなり72,000円を提案するのではなく、
67,000円
68,000円
など段階的な増額を提案することで受け入れられる可能性も高まります。
入居者様との関係性や市場状況を踏まえながら進めることが重要です。
空室募集時こそ収益改善の最大チャンス
原状回復だけで終わっていませんか？
退去が発生すると、
「早く決めたい」
という気持ちから、従来と同じ家賃で募集してしまうケースがあります。
しかし空室は収益改善の絶好のタイミングです。
例えば、
- インターネット無料導入
- 宅配ボックス設置
- TVモニターホン交換
- 温水洗浄便座設置
- LED化
など、比較的少額の投資で賃料アップが可能になることがあります。
少しのバリューアップで思っている以上に賃料アップが可能になることもあります！
家賃500円アップでも大きな差になる
仮に家賃が500円上がった場合、
年間6,000円
10戸なら年間60,000円
20戸なら年間120,000円
の増収になります。
家賃1,000円アップならさらに倍です。
賃貸経営は小さな改善の積み重ねが大きな収益差を生みます。
退去になったお部屋の募集賃料は少し強気で募集してみましょう。
査定のお手伝いさせて頂きます！
「早く決める」と「高く決める」のバランスが重要
安くすれば決まるは間違い
空室対策というと、
「家賃を下げる」
という発想になりがちです。
しかし現在は供給不足のエリアも多く、適正価格であれば十分に反響が得られるケースもあります。
重要なのは、
安い家賃設定
ではなく
適正な家賃設定
です。
相場より高すぎれば決まりません。
相場より安すぎれば収益を失います。
その絶妙なバランスを見極めることが管理会社の役割です。
オーナー様が今すぐ確認すべき3つのポイント
① 現在の入居者賃料は相場と比較してどうか
長期入居者ほど確認が必要です。
② 次回募集予定の部屋は賃料アップできないか
退去予定がある場合は早めの査定が重要です。
③ 設備投資で賃料アップできる余地はないか
数万円の投資が何年にもわたって収益を生むケースがあります。
まず、この3つは確認しましょう！
ご提案させて頂きます！
まとめ｜家賃の見直しは最も効果の高い収益改善策
賃貸経営では、
「空室を埋める」
ことばかりに目が向きがちですが、本当に重要なのは
「適正な賃料で運用できているか」
です。
現在の募集相場は数年前と大きく変化しています。
入居中の賃料見直し、募集賃料査定、設備投資による賃料アップなど、収益改善の方法は数多く存在します。
もし、
- 家賃が相場より安い気がする
- 更新時の賃料改定を検討したい
- 次回募集で家賃アップできるか知りたい
- 所有物件の収益を改善したい
というオーナー様は、一度専門家による賃料査定を受けてみてはいかがでしょうか。
株式会社LCマネジメントでは、現在の市場データや成約事例をもとに、オーナー様の物件ごとの適正賃料を無料で診断しております。
「いくら上げられるのか」
「本当に上げても決まるのか」
そんな疑問にも具体的なデータを用いてご提案いたします。
まずはお気軽にご相談ください。適正な賃料設定が、将来の収益を大きく左右するかもしれません。
