賃貸経営を続けていくうえで、避けて通れないのが建物の修繕や設備の交換です。しかし近年は、建築資材や人件費などの上昇により、修繕費や建築費の負担が大きくなっています。
これまでと同じような修繕を行おうとしても、以前より費用が高くなり、賃貸経営の収支に影響が出ているオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。
建物は適切なメンテナンスを行わなければ、劣化が進み、入居者の満足度や物件の資産価値にも影響します。そのため、費用が高騰している今だからこそ、計画的な修繕と日頃からの対策が重要です。
今回は、修繕費・建築費の高騰に備えて、不動産オーナー様が今から取り組める対策をご紹介します。
修繕費の高騰を把握する
以前と同じ予算では対応できない可能性も
近年、建築資材や設備機器の価格、人件費などが上昇しており、建物の修繕にかかる費用も高くなる傾向にあります。
例えば、
- 外壁塗装や屋上防水工事
- 給湯器やエアコンなどの設備交換
- 給排水管の修繕
- 共用部の照明や設備の交換
- 室内の原状回復工事
など、賃貸物件の維持管理にはさまざまな費用が発生します。
特に築年数が経過した物件では、複数の修繕が重なることもあり、想定以上の出費につながる可能性があります。
大切なのは、過去の修繕費用だけを基準にするのではなく、現在の工事費用を把握し、今後必要になる支出を見込んでおくことです。
部材、人件費の高騰が続いています。
見積だけ取っておけば着工自体は先延ばしにしても
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修繕を先延ばしにしない
小さな不具合のうちに対応することが大切
修繕費を抑えようとして、必要な工事を先延ばしにしてしまうケースもあります。しかし、不具合を放置すると劣化が進み、結果として大規模な修繕が必要になることがあります。
例えば、外壁の小さなひび割れや防水部分の劣化を放置すると、雨水が建物内部に浸入し、建物の構造部分にまで影響する可能性があります。
また、設備の不具合をそのままにしていると、入居者からのクレームや退去につながることも考えられます。
早い段階で修繕を行えば、被害の拡大を防ぎ、結果的に大きな出費を抑えられる場合があります。
費用だけを理由に修繕を先延ばしにするのではなく、建物の状態を確認し、必要な工事を適切なタイミングで実施することが重要です。
小さな故障、不具合から2次被害になって大事になることも･･･｡
弊社では優先順位を明確にしてご提案させて頂いております。
長期修繕計画を立てる
突然の大きな出費を防ぐための準備
賃貸経営では、突発的な修繕に備えておくことも大切です。
建物や設備にはそれぞれ耐用年数や交換時期の目安があり、築年数に応じて必要になる修繕も変わってきます。
例えば、
- 外壁塗装や屋上防水の定期的なメンテナンス
- 給湯器やエアコンなどの設備交換
- 共用部の照明や防犯設備の更新
- 給排水設備の点検や修繕
など、将来的に必要となる工事をあらかじめ把握しておくことが重要です。
修繕時期や概算費用を整理し、年間の収支計画に組み込んでおけば、急な出費にも対応しやすくなります。
また、毎月の家賃収入から一定額を修繕費として確保しておくことも、安定した賃貸経営につながります。
お部屋の設備ももちろんですが建物本体の設備の修繕が必要になってきます。
建物設備の更新の予算も組んでおきましょう。
複数の業者から見積もりを取る
工事内容と費用を比較することが重要
修繕費が高騰している今、工事を依頼する際には、費用の妥当性を確認することも大切です。
同じような工事であっても、業者によって見積もり金額や工事内容が異なる場合があります。
そのため、可能であれば複数の業者から見積もりを取り、内容を比較することをおすすめします。
比較する際は、金額だけでなく、
- 使用する材料や設備の種類
- 工事の範囲や施工内容
- 工事期間
- 保証やアフターサービスの有無
- 追加費用が発生する条件
なども確認しておきましょう。
単純に一番安い業者を選ぶのではなく、工事の品質や保証内容も含めて判断することが重要です。
適切な業者を選ぶことで、無駄な出費を抑えながら、建物の状態を良好に保つことにつながります。
すべてを新しくする必要はない
優先順位をつけて効率的に修繕する
建物の修繕が必要になった際、すべての設備や内装を一度に新しくしようとすると、大きな費用がかかります。
しかし、修繕箇所によっては、部分的な補修やメンテナンスで対応できる場合もあります。
例えば、
- 劣化が進んでいる箇所を優先して補修する
- 使用できる設備は継続して使用する
- 不具合が発生しやすい設備から計画的に交換する
- 入居者の満足度に影響する部分を優先して改善する
といった方法です。
ただし、目先の費用を抑えることだけを優先すると、後から追加工事が必要になる可能性もあります。
建物の安全性や機能性を考慮したうえで、今すぐ対応すべき工事と、将来的に実施できる工事を整理することが大切です。
設備や仕様を見直す
将来的な維持管理費も考慮する
修繕や設備交換を行う際には、現在の設備と同じものに交換するだけでなく、今後の維持管理費についても考えてみましょう。
例えば、耐久性の高い材料を使用したり、省エネ性能に優れた設備を導入したりすることで、長期的な費用負担を抑えられる可能性があります。
また、入居者のニーズに合った設備を導入することで、物件の魅力向上や空室対策につながることもあります。
ただし、高性能な設備ほど導入費用も高くなるため、初期費用と将来的な維持管理費のバランスを考えることが重要です。
単に新しい設備を導入するのではなく、物件の築年数や入居者層、周辺の競合物件なども踏まえて検討しましょう。
管理会社に相談する
建物の状態を把握し、適切な修繕提案を受ける
修繕費や建築費が高騰する中で、オーナー様ご自身ですべての状況を把握し、適切な判断をするのは簡単ではありません。
特に遠方にお住まいの場合や、複数の物件を所有している場合は、建物の状態を細かく確認することが難しいケースもあります。
そのようなときは、管理会社に相談してみることをおすすめします。
管理会社では、日常的な建物の巡回や入居者からの問い合わせなどを通じて、建物や設備の不具合を把握できる場合があります。
また、
- 建物の現状や劣化状況の確認
- 今後必要になる修繕内容の整理
- 修繕工事の優先順位の提案
- 修繕業者の手配や見積もりの確認
- 長期的な維持管理に向けたアドバイス
など、オーナー様の賃貸経営をサポートすることも可能です。
修繕が必要になってから慌てて対応するのではなく、日頃から管理会社と情報を共有し、計画的に建物を維持管理していくことが大切です。
弊社は自社保有物件の管理をしていることもあり、
内装業者さんはもちろんですが建物の設備（エレベーター、貯水槽、ポンプ、消防設備等）の点検や工事業者様とのお付き合いがございます。
数多く、点検や工事をお願いしていることもあり
お値段も融通を聞いてくださることもございます。
まとめ
修繕費や建築費の高騰は、不動産オーナー様にとって今後も注意しておきたい課題の一つです。
しかし、費用が高くなっているからといって、必要な修繕を先延ばしにしてしまうと、建物の劣化が進み、結果的に大きな負担につながる可能性があります。
大切なのは、建物の状態を定期的に確認し、修繕の優先順位をつけながら、計画的に費用を準備しておくことです。
また、複数の業者から見積もりを取ったり、設備や仕様を見直したりすることで、品質を維持しながら費用を抑えられる場合もあります。
賃貸物件は、適切な維持管理を続けることで、入居者に選ばれる物件となり、長期的な資産価値の維持にもつながります。
修繕費の負担や今後の建物管理について不安を感じているオーナー様は、一度現在の管理状況や修繕計画を見直してみてはいかがでしょうか。早めに対策を考えることが、安定した賃貸経営につながる第一歩となります。
