安定した職業として高い社会的信用を持つ公務員。
将来の年金不安や物価上昇を背景に、「老後の備え」や「資産運用」の一環としてアパート経営に関心を持つ方が増えています。
実際、公務員は信用力が高く融資を受けやすい立場にあるため、不動産投資との相性が良い職種といえるでしょう。
しかし一方で、公務員には「兼業規制」という法律上の制限があり、一般の会社員と同じように副業を行うことはできません。
この記事では、不動産管理会社の立場から、公務員がアパート経営を始める際の注意点・始め方・失敗しないコツを詳しく解説します。
また、当社が提供する「物件購入から管理までのトータルサポート」についてもご紹介いたします。
1. 公務員がアパート経営を始める前に知っておくべきルール
・兼業規制と不動産経営の位置づけ
国家公務員・地方公務員ともに、法律上「営利企業への従事制限」があります。つまり、副業として自由に事業を行え公務員は国家公務員法・地方公務員法により、**「営利企業への従事」や「自ら事業を営むこと」**が原則として禁止されています。
しかし例外的に、不動産の賃貸経営が資産運用の範囲に収まる場合には、許可されるケースがあります。
判断の基準は勤務先によって異なりますが、一般的には以下のような目安が多く見られます。
- 戸建てやアパート1棟で10室未満程度 → 資産運用とみなされる可能性が高い
- 20室以上や駐車場20区画以上 → 営利目的の「事業」と判断されることが多い
このように「規模」によって扱いが変わるため、事前に必ず人事課などへ確認し、正式な許可を得てから始めることが重要です。
無許可で経営を始めると「兼業違反」として懲戒処分を受ける可能性もあります。
・確定申告と税務対応
アパート経営で家賃収入を得ると、それは「不動産所得」として課税対象になります。
年間の家賃収入が20万円を超える場合、確定申告が必要です。
普段、年末調整で税務処理が完結している公務員の方にとっては、確定申告はややハードルが高く感じられるかもしれません。
しかし、ここを怠ると税務署からの指摘や追徴課税につながる可能性があるため注意が必要です。
特におすすめなのが青色申告制度の活用です。
複式簿記で帳簿をつける必要がありますが、最大65万円の特別控除が受けられ、赤字を3年間繰り越すことも可能。
節税効果が高く、長期的に見ても大きなメリットがあります。
経理や書類作成に不安がある場合は、税理士や不動産管理会社にサポートを依頼するのが安心です。
2. 公務員がアパート経営を始めるステップ
・資金計画を立てる
最初に行うべきは、資金計画の明確化です。
自己資金がどれくらいあるのか、どの程度までローンを利用できるのかを整理します。
公務員は安定収入があるため、金融機関からの信用度が高く、他職種よりも融資条件が有利になる傾向があります。
ただし、「借りられる額＝返していける額」ではありません。
毎月の返済負担が生活費や教育費を圧迫しないよう、余裕を持った返済計画を立てましょう。
さらに、建物の老朽化に伴う修繕費や空室リスクを想定して、突発的な支出にも対応できる余裕資金を準備しておくことが大切です。
・物件探しと購入
アパート経営の成否を左右する最大の要素が「物件選び」です。
同じ価格帯でも、立地や建物の状態によって収益性は大きく変わります。
以下のような観点から物件を比較・検討しましょう。
- 立地条件：駅からの距離、周辺の生活環境、治安など
- 需要の見込み：単身者向け・ファミリー向けなどのターゲット層
- 建物の状態：築年数、耐震性能、修繕履歴
- 将来性：再開発や人口動向による需要変化
また、公務員の場合は「本業に支障をきたさない」範囲で運営することが前提になるため、管理がしやすい規模の物件からスタートするのがおすすめです。
当社では、公務員の方でも安心して始められるよう、ローン相談・物件診断・購入サポートまで一貫して対応しています。
購入段階から伴走することで、リスクを最小限に抑えた投資計画を立てることが可能です。
・管理方法を決める
アパートを所有したら、次は「管理」をどうするかを決めます。
管理には大きく分けて以下の2つの方法があります。
- 自主管理：家賃集金や入居対応などをすべて自分で行う
- 管理委託：不動産管理会社に業務を任せる
公務員の方は本業で忙しく、トラブル対応や入居者募集に時間を割くのは現実的ではありません。
そのため、管理会社への委託が一般的であり、最も効率的です。
管理会社に任せることで、
- 家賃回収や督促業務
- 入居者募集・審査
- 修繕・清掃・クレーム対応
- 退去時の精算処理
といった煩雑な作業を一括で任せることができます。
本業に専念しながら安定した家賃収入を得たい方にとって、管理会社の存在は欠かせません。
3. 公務員が失敗しないためのコツ
・長期的な収支シミュレーションを行う
アパート経営は短期的な利益を狙うものではなく、10年・20年単位での安定収入を目指す事業です。
家賃の下落や修繕費の発生など、将来的な支出を見越したシミュレーションを行いましょう。
「今の収益性」だけでなく、「将来の維持コスト」を見通すことが成功のポイントです。
・信頼できるパートナーを持つ
物件購入から管理、さらには売却まで、すべての段階で相談できる信頼できる不動産会社を持つことが成功への近道です。
特に公務員の方は本業に専念する必要があるため、外部パートナーとの連携が不可欠です。
当社では、物件探しから運営・管理・売却サポートまで一貫して対応可能。
経営初心者でも安心してスタートできるよう、トータルでサポートしています。。
・節税・資産形成の知識を身につける
不動産経営では、節税対策を理解しているかどうかで収益性に大きな差が出ます。
青色申告や減価償却費の活用、修繕費の計上など、合法的な節税手法を理解することが重要です。
税理士や不動産管理会社と連携し、無理のない経営を心がけましょう。
まとめ
公務員がアパート経営を始める際は、まず勤務先の兼業規定を確認し、資金計画・物件選定・管理体制を整えることが成功の第一歩です。
「空室リスク」や「管理の手間」を減らすためには、信頼できる不動産管理会社のサポートが欠かせません。
当社では、物件の購入から管理・売却までワンストップで支援し、将来的な資産形成まで見据えたサポートを行っています。
「自分に合った規模で安心して始めたい」「購入後の管理まで任せたい」という公務員の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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