耐震基準を満たしていない賃貸物件の問題点とは？確認方法と耐震対策を解説

日本は地震が頻発する国であり、賃貸物件の耐震性は入居者の安全を確保するうえで極めて重要な要素です。特に1981年6月以前に建てられた「旧耐震基準」の建物は、大規模な地震の際に倒壊リスクが高くなる可能性があるため、注意が必要です。

耐震性が低い建物は、入居者の不安を招き、空室リスクの増加、修繕コストの増大、資産価値の低下など、賃貸経営にもさまざまな悪影響を及ぼす可能性があります。

本記事では、耐震基準を満たしていない賃貸物件の問題点を整理し、建物の耐震性を確認する方法や、必要に応じた耐震対策について詳しく解説します。

1．耐震基準を満たしていない賃貸物件の問題点

（1） 地震発生時の倒壊リスク

地震が発生した際、耐震性が不十分な建物では倒壊や一部損壊のリスクが高まります。

特に、1981年6月以前の「旧耐震基準」で建てられた物件は、震度6強～7クラスの大地震に耐えられない可能性があります。具体的には、以下のような現象が発生しやすくなります。

（2） 入居者の不安と空室リスク

近年、地震に対する意識が高まる中で、物件選びの際に耐震性を重視する入居者が増えています。特にファミリー層や高齢者は、安全性を最優先に考え、耐震性の低い物件を敬遠する傾向が強くなっています。

耐震補強がされていない物件では、次のような影響が考えられます。

• 入居希望者の減少 → 地震対策がされていないと判断され、契約を見送られる可能性が高い
• 既存入居者の退去 → 安全な物件への引っ越しを検討する人が増える
• 家賃の値下げが必要になる → 耐震性の不安が影響し、家賃を相場より下げざるを得なくなる

このように、耐震性の低さは入居率の低下や収益の減少につながるため、賃貸経営において大きな課題となります。

（3） 修繕コストと資産価値の低下

地震による建物の損傷が大きい場合、修繕費用が高額になることがあります。

例えば、建物の基礎部分や柱に大きなひび割れが入ると、それを補強・修復するために数百万円～数千万円の費用がかかることもあります。さらに、修繕工事の期間中は空室が発生し、収益が一時的に減少するリスクもあります。

また、耐震補強がされていない物件は市場価値が低下しやすく、将来的に売却を検討する際にも買い手がつきにくくなる可能性があります。耐震補強を行うことで、建物の価値を維持し、長期的な安定経営を目指すことができます。

2．耐震基準を満たしているか確認する方法

（1）建築年を確認する

日本の耐震基準は過去に大きく改正されており、特に以下の年が重要なポイントとなります。

• 1981年（新耐震基準）：震度6〜7の地震でも倒壊しない構造基準が導入
• 2000年（現行基準）：耐震壁の配置や地盤の安全性に関する規定が強化

確認方法

• 建築確認済証や登記簿謄本を確認する
• 自治体の建築指導課で建築年を調査する

1981年以前の建築物は旧耐震基準の可能性が高いため、特に注意が必要です。建築年だけでなく、施工品質や経年劣化の影響も考慮しましょう。

（2）耐震診断を受ける

耐震診断は、専門家が建物の耐震性能を評価するもので、特に築40年以上の建物は診断を受けることが推奨されます。

診断方法

• 自治体が実施する無料または補助金付きの耐震診断を活用する
• 建築士や耐震診断士による詳細な調査を依頼する

診断の結果、耐震性能に問題がある場合は、適切な補強工事を検討しましょう。

（3）建物の構造チェック

簡易的に自分で耐震性を確認することも可能です。以下のポイントをチェックして、弱点を把握しましょう。

• 耐震壁の配置：建物の四隅やバランスよく壁が配置されているか
• 基礎の状態：ひび割れや劣化がないか
• ピロティ構造：1階が駐車場などで柱だけの構造は補強が必要な場合が多い

3．耐震性を高めるための具体的な対策

耐震基準を満たしていない賃貸物件を安全にするためには、建物の状況に応じた適切な耐震対策を講じることが重要です。ここでは、費用対効果を考慮した耐震補強の方法や、建物の安全性を維持するための継続的な管理方法について詳しく解説します。

（1）建物の耐震補強工事

耐震補強工事には、建物の構造や劣化状況に応じたさまざまな方法があります。以下に代表的な補強工事の内容と特徴をまとめます。

耐震補強方法	概要	メリット
耐震壁の設置	壁を増やし、建物全体の剛性を強化する	比較的手軽に補強できる
基礎の補強	建物の基礎部分を補強し、耐震性を向上	建物全体の耐震性が向上
柱や梁の補強	主要構造部の接合部を強化し、耐震強度を高める	構造的な弱点を改善できる
制震ダンパーの設置	揺れを吸収する装置を設置し、地震の衝撃を軽減	施工が比較的簡単で効果的

・耐震壁の設置

耐震壁とは、地震の揺れを吸収し、建物全体の安定性を向上させるために設置する壁のことです。建物内部の間仕切り壁を強化する形で施工されることが多く、比較的低コストで実施可能な耐震補強工事です。

・基礎の補強

基礎部分の補強は、建物の土台を強化し、耐震性を向上させるための重要な工事です。特に、旧耐震基準の建物では基礎部分が弱いことが多いため、耐震診断の結果をもとに、必要に応じて基礎の補強を行うことが推奨されます。

・柱や梁の補強

柱や梁の接合部が弱いと、大地震の際に建物の一部が崩れるリスクが高まります。接合部の強度を高めることで、建物全体の安定性が向上し、地震時の被害を最小限に抑えることが可能です。

・制震ダンパーの設置

制震ダンパーは、地震の揺れを吸収し、建物全体の振動を抑える装置です。近年、比較的低コストで設置できる制震ダンパーが登場しており、特に鉄骨造や木造の建物において有効な耐震補強方法の一つとされています。

（2）耐震性を向上させる維持管理

耐震補強工事を行った後も、建物の耐震性を維持するための適切な管理が必要です。以下のポイントを定期的にチェックし、必要に応じた補修を行うことが大切です。

・ 建物の定期点検を実施する

耐震補強を施した建物でも、経年劣化によって耐震性能が低下する可能性があります。そのため、専門業者による定期的な点検を行い、ひび割れや損傷がないかをチェックすることが重要です。

・外壁や基礎部分のひび割れ補修

外壁や基礎部分にひび割れが発生すると、建物の耐震性が低下する原因になります。小さなひび割れであっても放置せず、早めに補修を行うことが推奨されます。

・雨漏りや水漏れ対策を強化する

雨漏りや水漏れが発生すると、建物の木材部分が腐食し、耐震性能が大きく低下する可能性があります。屋根や排水設備の点検を定期的に行い、問題があれば速やかに修繕することが重要です。

・入居者の防災意識を高める

建物の耐震性を向上させるだけでなく、入居者自身が地震に備えることも大切です。以下のような取り組みを行うことで、入居者の安心感を高め、賃貸物件としての魅力を向上させることができます。

• 家具の固定を推奨する（転倒防止のための対策を案内する）
• 避難経路を明確にする（非常時の避難マニュアルを提供する）
• 防災グッズを準備する（共用部分に防災備蓄を用意する）

まとめ

耐震基準を満たしていない物件には、倒壊リスク・空室リスク・資産価値の低下といった問題があります。しかし、適切な耐震診断を行い、必要な補強を実施することで、安全性を高めることができます。

この機会に、物件の耐震性を見直し、入居者の安心を確保しながら、長期的な価値を維持できる賃貸経営を目指してみてはいかがでしょうか？

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